Вивчення та врахування впливу екологічних чинників на визначення вартості об'єктів нерухомості є досить новим і перспективним напрямком у наукової та фінансово-економічній сфері.
Під екологічними чинниками в контексті оцінки нерухомості розуміється сукупність чисто природних і природно-антропогенних чинників, які не є засобами праці, предметами споживання або джерелами енергії і сировини, але надають безпосередній вплив на ефективність і корисність використання об'єкта нерухомості.
Екологічні фактори при оцінці нерухомості необхідно розглядати як її метаінфраструктуру, істотно впливає на цінність (вартість) об'єкта нерухомості. У свою чергу, цінність цієї метаінфраструктури, приймаючи вартісну (грошову) форму, визначає внесок сукупності екологічних факторів у вартість об'єкта нерухомості. При цьому внесок екологічної метаінфраструктури у вартість об'єкта нерухомості може бути як позитивним, так і негативним. В умовах ринкової економіки за допомогою функціонування ринку нерухомості цінність екологічної метаінфраструктури знаходить своє адекватне відображення у структурі ринкової вартості нерухомості.
Залежно від науково-технічних і економічних можливостей цілеспрямованого зміни характеристик екологічних факторів їх поділяють на керовані і некеровані. До керованих факторів відносять; рівень чистоти споживаної води, лісистість території та різноманітність зелених насаджень, режим зволоження, зсувна небезпеку і т.п. До некерованих екологічних факторів, що розглядаються як об'єктивно склалася природно-антропогенне середовище об'єкта нерухомості, відносять; тип грунтів, рельєф місцевості, вітровий режим, температурний режим, сейсмічність території, забруднення повітряного басейну, шумове, радіаційне і інше антропогенне забруднення і т.п. Представлена класифікація екологічних факторів досить умовна і в істотній мірі залежить як від рівня розвитку науково-технічного прогресу, так і від рівня соціально-економічного розвитку конкретного регіону. (Наприклад, в певній мірі шумове забруднення в аспекті використання житлових і офісних будівель можна розглядати і як керований екологічний фактор, так як в даний час є цілий ряд технічних засобів, що знижують негативний вплив шуму на мешканців цього виду нерухомості - шумопоглинаючі віконні рами, внутрішнє перепланування будівлі з метою зниження прямого впливу шуму і так далі).
Експертиза негативних екологічних чинників проводиться з метою конкретизації основних параметрів якісного стану навколишнього природно-антропогенного середовища оцінюваного об'єкта нерухомості при визначенні його ринкової вартості з урахуванням оцінки негативних екологічних чинників.
1) Механічне. Захламление (наприклад, сміття) території (ділянки землі) об'єкта нерухомості, що надає лише механічне негативний вплив без фізико-хімічних наслідків. В якості одиниці вимірювання рівня механічного забруднення можуть бути використані показники щільності захаращення - відношення маси або об'єму сміття (т / га, кг/м2 і т.д.) на одиницю площі або частка (у відсотках) захаращеною площі до загальної площі, займаної об'єктом нерухомості.
2) Хімічне. Зміна хімічних властивостей атмосфери, грунту і води (у випадку наявності в структурі об'єкта нерухомості відокремленого водного об'єкта), що надає негативний вплив як безпосередньо на об'єкт нерухомості (зниження врожайності сільськогосподарських культур на сільськогосподарських угіддях, корозія металевих конструкцій будівель і споруд і так далі), так і на мешканців даного об'єкту нерухомості (проживаючих у житловому будинку, що працюють в офісі і так далі). В якості одиниці виміру цього виду забруднення використовуються рівні концентрації (мкг / м2, мг / л і т.п.) по окремих інгредієнтів домішки і за видами середовищ (повітря, вода, грунт) або кратності гранично допустимих концентрацій та індекси рівня забруднення відповідного середовища (більш докладно дивися наступний розділ).
3) Фізична. Зміна фізичних параметрів навколишнього природно-антропогенного середовища об'єкта нерухомості; теплове, хвильове (світлове, шумове, електромагнітне), радіаційне і тому подібне.
- Теплове забруднення розглядається як підвищення температури середовища навколо об'єкта нерухомості, наприклад, у зв'язку з викидами нагрітого повітря, відхідних газів і води від джерел забруднення (промислових чи інших підприємств), розташованих недалеко від даного об'єкта нерухомості. В якості одиниці виміру цього виду забруднення використовується приріст температури в градусах (атмосфери і водного об'єкта) щодо природно-кліматичних умов даного географічного ареалу.
- Світлове. Зміна природного освітлення території об'єкта нерухомості в слідстві дії затінення від найближчих об'єктів нерухомості і штучних джерел світла. Такого роду зміни призводять до аномалій у житті людини, рослин, тварин, розташованих на території даного об'єкту нерухомості. В якості вимірювання цих змін використовується приріст або зменшення світлових потоків в люксах на одиницю площі (люкс/м2).
- Шумове. Збільшення інтенсивності шуму понад природного рівня, що впливає на проживають або працюють на даному об'єкті нерухомості (у людини таке збільшення інтенсивності шуму веде до підвищення стомлюваності, зниження розумової активності і при досягненні 90-100 дБ (децибел) до поступової втрати слуху). В якості одиниці виміру використовується рівень шуму в децибелах (дб) з корекцією по шкалі "А" стандартного шумоміра при логарифмічному осреднении за річне (нічний) час. Необхідно розрізняти дві категорії шуму і джерел шуму; 1 - проникаючі в приміщення звуки, джерела яких знаходяться поза розглянутого об'єкта нерухомості (житлового будинку, офісу і так далі); до числа таких джерел шуму відносяться транспорт, шумливі агрегати і установки виробничих підприємств та інших об'єктів , а також зовнішні шуми (шкільні двори, спортивні майданчики і так далі), 2 - звуки, що проникають в окремі приміщення даного об'єкту нерухомості від джерел, що знаходяться в тому ж будинку об'єкта нерухомості (шуму ліфтів та іншого інженерного обладнання будівлі, шуми, що проникають від сусідніх приміщень будівлі і так далі).
- Електромагнітне. Зміна електромагнітних властивостей середовища, в просторі якої знаходиться об'єкт нерухомості (від ліній електропередач, радіо та телебачення, роботи промислових установок і так далі). Ці зміни можуть приводити до місцевих географічним аномалій і деструкції в тонких біологічних структурах, до яких також відноситься людина. Цей вид забруднення має досить різноманітний систему вимірювань і в зв'язку з цим при проведенні екологічної експертизи цього виду забруднення вважається можливим лише якісний аналіз його характеристик, тобто можна обмежитися констатацією його наявності (або відсутності) і приведенням переліку основних джерел, їх потужності,
(Наприклад, рівень напруги струму високовольтної лінії електропередач, потужність радіорелейного установки і так далі) в зоні ураження розглянутого об'єкта нерухомості.
- Радіаційний. Перевищення природного рівня вмісту в середовищі радіаційних речовин, в просторі якої знаходиться даний об'єкт нерухомості. В якості одиниці вимірювання для цього виду забруднення використовуються часові та осереднені за рік рівні радіації (мікрорентген і так далі). Джерела радіації можуть бути як зовнішні, так і внутрішні щодо даного об'єкту нерухомості. Зовнішні - об'єкти типу АЕС, звалищ промислових відходів, промислові та науково-дослідні підприємства, що володіють ядерними установками і т.п., зона радіаційного дії яких охоплює і місце розміщення даного об'єкту нерухомості. Внутрішні - наявність забруднених або радіаційно-небезпечних матеріалів у будівлях або спорудах розглянутого об'єкта нерухомості (застосування вторинного вогнетривкої цегли в кладці стін, камінів та інших, раніше використаного для облицювання металургійних печей, в'яжучих матеріалів, добутих із забруднених кар'єрів тощо).
Експертиза позитивних екологічних факторів.
При екологічну експертизу об'єктів нерухомості поряд з інвентаризацією і аналізом розглянутих вище негативних наслідків забруднення навколишнього природно-антропогенного середовища об'єкта нерухомості визначаються і характеристики сприятливих (позитивних) екологічних факторів, які розглядаються як позитивний екологічний та психосоціальний ефект, в істотній мірі впливає на ринкову вартість об'єкта нерухомості . Наприклад, якщо припустити, що об'єкт нерухомості знаходиться в екологічно чистій природно-антропогенного середовищі, то екологічний психосоціальний ефект може характеризуватися поряд корисностей:
- Наявність природного ландшафту і можливість його споглядання з вікон розглянутого об'єкта нерухомості:
- Висока і ефективна доступність мешканців об'єкта нерухомості до екологічно чистим природним об'єктам (парк, водойма, заповідник, заказник тощо);
- Різноманіття видів зелених насаджень та їх висока екологічна естетичність на території розміщення об'єкта нерухомості.
Різноманіття такого виду екологічних корисностей далеко не вичерпується поданим переліком. Система вимірювань цих сприятливих екологічних факторів, що впливають на ринкову вартість об'єкта нерухомості, досить складна, враховуючи суб'єктивну основу їх цінності. У зв'язку з цим при проведенні екологічної експертизи цих факторів можна обмежуватися лише якісним аналізом, але при цьому аналітик повинен достатньо повно розкрити їх якісну характеристику. Останнє дуже необхідно для реалізації методу порівнянних продажів, за допомогою яких можна елімінувати (виявити) адекватну вартість цих екологічно елітарних благ.